今年上半年，杭州、苏州等强二线城市的土地市场出现了一轮“波动”，例如苏州三次拍出了百亿元级的地块，由此引发了业内关注。5月以来，尽管一二线城市依旧是房企拿地的重点，但是在各地加强调控的同时，房企拿地的节奏也有所放缓，土地市场逐渐回归平稳。专家预计，房企步调放缓、理性拿地之后，产品打造将成为他们未来发展的重点之一。

强二线城市依然是房企拿地重点

从统计数据来看，5月全国土地出让金排名前20城市中，二线重点城市占得13席。其中，杭州以265.7亿元位居榜首。在榜单的前十名中，有7个城市位于长三角区域。

值得关注的是，相比土地出让面积的增加，5月土地市场溢价率却迎来了今年首降。数据显示，全国300个城市的土地平均溢价率为20%，较上月减少5个百分点，较去年同期下降7个百分点。

据上海易居房地产研究院《2019年5月40城土地市场报告》显示，5月份40个典型城市的土地市场交投仍活跃，但整体地价涨幅收窄明显。从价格来看，5月40城土地成交均价为4878.4元/平方米，同比上涨17.2%，环比上涨1.9%。专家分析5月份地价上涨趋势虽仍有所延续，但涨幅已经明显收窄，难以持续快速上涨。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，前几个月持续高热的土地市场逐步回归平稳，不只是强二线城市，全国不少热点城市的的土拍都开始变得“冷静”。“从市场的表象来看，房企拿地显得更为谨慎，土地溢价率上涨也得到了有效控制。深层次的原因则在于，政府对于土地价格控制的力度开始增强，对于房企拿地则采取了一些控制性措施。”张波说道。

据不完全统计，5月份全国房地产行业调控高达41次，4月份达60次。

不过，张波也强调，从房企角度来看，包括南京在内的热点二线城市依然是今年的拿地重点，并且这一趋势未来将延续。

冷静克制，龙头房企拿地步调放缓

近日，江北新区核心区成功出让了4幅优质宅地。据悉，每幅地块都吸引到多家房企报名参与竞争。

南京江北新区核心区一直以来都是房企、买房人都十分看好的区域。一方面，区域内规划起点高，利好不断落地；另一方面，核心区已推出宅地较少，在售项目不多，一度处于供不应求的状态。但是，从竞拍过程以及结果上看，房企表现较为冷静、克制，并没有出现“哄抢”的状况，4幅地块均未达到最高限价。

今年以来，包括恒大、万科、融创在内的一些龙头房企的拿地步调明显放缓。有数据显示，今年5月，恒大新增土地价值为18亿元，比前4个月的平均值下降63%；诸如新城、中海等品牌房企的降幅则超过80%。据了解，有房地产集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地，并表示平稳的市场是未来较长一段时期的主基调，集团土地储备获取相对充足，可满足近期发展所需，因此才决定不参与过热的土地竞争。

对此，专家指出，从一线房企拿地的数据来看，的确同比2018年出现一定下滑，但并不代表房企拿地热情消退，而是拿地的策略有所变化。“首先是房企重新回归一二线城市，尤其重视在二线城市的布局；其次是聚焦热点城市的优质地块，相比于高回报，房企更看重未来抵抗风险的能力。当然近期的金融政策收紧对于房企也有着较大影响，这更多地体现在拿地策略上，而非拿地节奏。”据张波分析，拿地放缓也反映出标杆房企对于一些城市土地市场风险的预估。

市场集中度提升，产品打造尤为关键

政府部门连续的楼市“预警”显现出稳地价、稳房价和稳预期的调控决心，“房住不炒”的政策思路持续体现。随着调控措施的收紧以及土地、楼市等市场化长效机制的陆续推出，各区域市场供需开始出现分化，迫使房企由三四线城市扎堆一二线中心城市。

张波表示，眼下拿地策略的变化会引发未来市场上“强者恒强”的趋势。换言之房企的集中度在提升的同时，城市的集中度也会提升，未来更多的资金、房企会聚焦到这些热点城市，房企之间的竞争也会更为激烈。因此，对于企业而言，自身产品的打造，品牌美誉度的不断提高就显得更为关键。一些业内人士也将2019年定位为产品年，在产品方面有不少推陈出新的做法。

另一方面，房地产开发的暴利时代一去不返，房企们开始由住宅地产转向文旅、汽车、养老、科技等多元化发展，并由粗放的土地开发商向精细化的综合服务商扩展。在行业内竞争日趋激烈的大背景下，创新已经成为房地产企业持续发展的当务之急。

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